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            當初深圳最火的舊改項目,如今已舊貌變新顏!

            來(lái)源:中國金融作者:admin發(fā)布時(shí)間:2020-11-20 20:00:00

              在城市的擴張達到極限后,沒(méi)有了可以新建的空白用地,城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)便會(huì )步入存量?jì)r(jià)值時(shí)代。在存量時(shí)代,城市更新,正漸漸成為國內城市化進(jìn)程新的增長(cháng)點(diǎn)。

                何為舊改?

                舊改是城市更新的方式之一,是由政府主導,通過(guò)市場(chǎng)的力量即開(kāi)發(fā)商進(jìn)行舊城改造,為被拆遷的業(yè)主帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的生活品質(zhì)提升以及資產(chǎn)價(jià)值的提升。

                舊改的目的是改善城市面貌和居民的生活環(huán)境,它是一項社會(huì )公共事業(yè),核心在于提升整個(gè)區域的居住環(huán)境和公共配套。舊改是對城市現存環(huán)境中內部功能、建筑、空間、環(huán)境等進(jìn)行的必要的調整和改變。

                舊改的意義在哪?

                通過(guò)對當初最火的深圳舊改項目,讓我們一起來(lái)感受舊改的意義所在。

                一、華潤城(大沖村舊改項目)

               舊改背景

                大沖舊改是廣東省最大的城中村改造項目,占地68.5萬(wàn)平米,涉及1000戶(hù)原村民,300多戶(hù)非農民的動(dòng)遷、約7萬(wàn)居民人口的搬遷,1500多棟的房屋拆除。“大沖的舊改定位是,改造成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勤服務(wù)基地。”

               舊改成果

                1.豐富區域功能配置,除居住外,更增加了商業(yè)、文化、娛樂(lè )以及部分研發(fā)孵化及專(zhuān)業(yè)展場(chǎng)等多項功能,挖掘土地潛力,使其生活配套具備齊全功能。為居民生活提供便利,同時(shí)增加高新產(chǎn)業(yè)的吸引力。2.更新完善公共配套設施,按照新深標的要求合理配套公共設施和市政設施。原大沖小學(xué)用地擴建為中小學(xué)九年一貫制學(xué)校用地,規劃一處公交首末站等,使居民能享受更加完善的教育交通資源。3.新增公共綠地和活動(dòng)空間。結合古跡建筑(大王古廟和鄭氏宗祠)與古樹(shù)設置公共綠地與開(kāi)敞的戶(hù)外活動(dòng)公共空間,既滿(mǎn)足居民生活需求,又增強歸屬感。4.提高土地資源利用率,開(kāi)發(fā)土地利用空間。規劃結合地鐵一號線(xiàn)再次布設站點(diǎn),適當開(kāi)發(fā)地下商業(yè)空間和地下車(chē)庫,綜合提升土地使用價(jià)值。

                綜上,舊改促進(jìn)大沖村的產(chǎn)業(yè)轉型升級,比如萬(wàn)象天地,體現了強大的消費者引流和品牌號召力,拉動(dòng)區域服務(wù)業(yè)的發(fā)展。逐步遷出村內的第二產(chǎn)業(yè),大力發(fā)展高新園區配套商業(yè)及服務(wù)業(yè),使第三產(chǎn)業(yè)成為大沖的支柱產(chǎn)業(yè)。加強交通整治和環(huán)境綜合治理,對重點(diǎn)地段(如深南大道沿線(xiàn)、大王古廟等)建筑群體進(jìn)行詳細的空間設計、環(huán)境設計、綠化配置。

            二、萬(wàn)科廣場(chǎng)(新老西村舊改項目)

             

                舊改背景

                萬(wàn)科新老西舊改項目占地面積約27萬(wàn)㎡,原有住宅約752棟,原總建筑面積約41萬(wàn)㎡。2002年被區政府列為重點(diǎn)改造項目。村里擁塞著(zhù)500余棟3-5層高的私宅、工業(yè)廠(chǎng)房,布局混亂,幾乎無(wú)公共綠地和公共活動(dòng)空間,各項社會(huì )配套設施及市政設施建設較滯后。

               舊改成果

                1.強調地區功能的混合性,結合地鐵三號線(xiàn)及站點(diǎn)建設,強化中心城的商業(yè)服務(wù)功能及塑造標志性空間;同時(shí)考慮客家歷史建筑的保護,延續地區的歷史脈絡(luò ),擴大對外的街道界面,提升地區活力。2.進(jìn)一步提高片區內交通條件。打通德政路和部分城市干道,建立與城市相聯(lián)系的微循環(huán)系統。部分車(chē)行交通轉至地下解決,地面創(chuàng )造步行環(huán)境。強化內外部的道路交通網(wǎng)絡(luò ),保障了道路交通的便捷與通達性。3.強調公共空間的可達性、融合性。規劃中步行系統將以龍城廣場(chǎng)、三館、客家建筑、地鐵站點(diǎn)、商業(yè)、步行街為步行系統的骨架,建立整體的步行空間網(wǎng)絡(luò )。4.提升整體片區價(jià)值,規劃有龍崗最大的購物中心——約15萬(wàn)㎡萬(wàn)科廣場(chǎng);160米的甲級寫(xiě)字樓——萬(wàn)科大廈,以及萬(wàn)科•天譽(yù)精裝住宅、公寓等產(chǎn)品,完善龍崗CBD片區城市功能。5.改善區域內公共配套設施。規劃建設一所27班制九年一貫制學(xué)校、一所幼兒園、一所郵政所、再生資源回收點(diǎn),并規劃約0.8萬(wàn)個(gè)停車(chē)位,完善區域內教育資源和社會(huì )公共資源。

                綜上,增強片區凝聚力和吸引力,新老西村處于龍崗中心城中心區商務(wù)圈核心地段,而且受益于地鐵三號線(xiàn)建設,借助深惠路作為龍崗空間發(fā)展軸的優(yōu)勢,未來(lái)有望成為龍崗標志性景觀(guān)大道,而深惠路附近的新老西村也將因此獲益,潛力不容小覷。

                三、鹽田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)(鹽田三村、四村和西山嚇村舊改項目)

             

                舊改背景

                涉及13個(gè)自然村,原居民1035戶(hù),需拆除建筑近2000棟,現建筑面積約47萬(wàn)平方米,鹽田最大規模城市更新項目,為深圳市“十二五”標志性重大建設項目之一。

                舊改成果

                1.項目公共配套成熟,自帶“雙幼兒園”、48班6年制學(xué)校、雙泳池、公交始末站、社康中心和建設中的地鐵等全維度生活配套,滿(mǎn)足居民美好生活的新需求。2.舊改項目與產(chǎn)業(yè)有機結合,將整體搬遷項目與鹽田河臨港產(chǎn)業(yè)帶融合互動(dòng),充分利用緊鄰地鐵8號線(xiàn)優(yōu)勢,在規劃設計、商業(yè)定位、地鐵銜接上著(zhù)重發(fā)力,以高端精品來(lái)提升回遷物業(yè)的整體價(jià)值。3.為居民帶來(lái)全新的生活方式和消費模式,項目位于核心商圈,打造體量超13萬(wàn)㎡的兩個(gè)商業(yè)MALL。以“MALL+融合式街區”的佳兆業(yè)城廣系特色商業(yè)形態(tài),打造“萬(wàn)象城的繁華+海岸城的休閑”。4. 有效提升居民的出行的便捷性。地鐵8號線(xiàn)2020年預計開(kāi)通、未來(lái)5站進(jìn)羅湖,4站進(jìn)沙頭角,6站進(jìn)蓮塘口岸。5. 為居民提供開(kāi)放的公共活動(dòng)空間,新增文化休閑場(chǎng)館,3大社區文化室,2大主題游泳池,籃球場(chǎng)。

                綜上,項目全部建成后將提升整個(gè)鹽田港后方區域。項目為107萬(wàn)平方米濱海綜合體,含有超13萬(wàn)㎡巨艦商業(yè)。規模龐大業(yè)態(tài)豐富,能有效彌補鹽田港后方區域的商業(yè)配套匱乏的狀況,其中還包含3萬(wàn)㎡政策性人才住房,吸引更多人才。項目旁目前正在建設8號線(xiàn),并在此設有鹽田路站,其預計2020年開(kāi)通運營(yíng),屆時(shí)將彌補軌道交通的空缺。 

                舊改的意義

                從人文生活角度來(lái)看,實(shí)現居民從物質(zhì)滿(mǎn)足到精神豐盈。通過(guò)對土地的二次開(kāi)發(fā)利用,豐富完善城市功能,為居民提供完善的公共基礎設施,讓居民享受豐富的商業(yè)生活配套,增加綠地提升居民的生活的生態(tài)環(huán)境,提升生活品味。

                從城市發(fā)展角度來(lái)看,盤(pán)活土地價(jià)值,為城市挖掘空間的服務(wù)力。通過(guò)重新規劃區域功能、對產(chǎn)業(yè)結構、用地結構、交通壓力、市政設施、居住環(huán)境等問(wèn)題進(jìn)行調整,并發(fā)揮利用商業(yè)的運營(yíng)服務(wù)能力,以此激發(fā)空間活力。

                舊改是城市居民生活升級的需要,是實(shí)現人與空間良性互動(dòng)的途徑,更是城市發(fā)展的要求!

             

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